Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne peuvent plus être mis en location. Prochaine étape : les logements classés F, qui seront interdits à leur tour en 2028, puis les E en 2034. Ces interdictions, issues de la loi Climat & Résilience, visent à accélérer la disparition des passoires thermiques et à réduire les émissions du parc immobilier français.
Pour les propriétaires bailleurs, la question est donc simple : faut-il vendre ou rénover ? La rénovation apparaît comme la solution la plus durable pour conserver la mise en location, valoriser son patrimoine et éviter une vacance forcée. L’isolation de son logement, le chauffage, la ventilation du logement… il existe des leviers concrets pour faire passer son logement en classe D ou mieux.
Dans ce guide, on vous explique quels travaux privilégier, quelles aides activer et comment anticiper dès aujourd’hui pour continuer à louer sans risque.
Un logement est considéré comme une passoire thermique lorsqu’il présente une consommation énergétique excessive et de fortes émissions de gaz à effet de serre. Concrètement, il s’agit des biens classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Ces logements se caractérisent par :
Au-delà des chiffres, les conséquences sont très concrètes : factures de chauffage disproportionnées, inconfort marqué en hiver comme en été, risques accrus d’humidité et surtout une dévalorisation du bien immobilier. Pour les propriétaires bailleurs, louer un tel logement expose désormais à des sanctions légales et à l’impossibilité de réviser le loyer.
La loi Climat & Résilience a fixé un calendrier progressif pour retirer les passoires thermiques du marché locatif.
Ces échéances laissent peu de temps aux propriétaires pour agir. Attendre revient à prendre le risque de voir son bien devenir invendable ou impossible à louer.
La première démarche consiste à vérifier la validité de votre Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus acceptés pour une mise en location : un nouveau diagnostic est donc indispensable.
Depuis 2025, la réglementation impose en plus la réalisation d’un audit énergétique pour les logements classés F et G (et dès 2025 également pour les logements classés E en cas de vente). Contrairement au DPE, qui se limite à un état des lieux, l’audit propose plusieurs scénarios de rénovation, avec une estimation des coûts et des gains énergétiques. C’est un outil clé pour hiérarchiser les travaux et définir une feuille de route réaliste.
L’amélioration d’un logement énergivore ne repose pas sur un simple « geste isolé ». Il faut combiner plusieurs leviers pour obtenir un véritable saut de classe énergétique. Les postes à traiter en priorité sont les suivants :
*Sources : ADEME, France Rénov’, estimations marché 2025.
En combinant plusieurs de ces postes, il est possible de faire passer un logement G en D ou C, ce qui permet non seulement d’échapper à l’interdiction de louer mais aussi de valoriser le bien à la revente.
Rénover une passoire thermique peut représenter un investissement important, souvent compris entre 15 000 et 40 000 € selon l’ampleur des travaux. Pour alléger cette charge, plusieurs dispositifs nationaux et locaux existent en 2025.
En complément, de nombreuses collectivités locales (régions, départements, communes) proposent des subventions spécifiques : aides pour l’isolation des façades, primes pour les logements situés en zones rurales ou encore compléments aux dispositifs nationaux.
Dans le cas d’une copropriété, les règles sont plus complexes :
Anticiper est essentiel : plus les travaux sont planifiés tôt, plus il est facile d’obtenir un financement et de coordonner les interventions.
Un changement de fenêtres ou de chaudière isolé peut sembler attractif à court terme mais il ne suffit généralement pas à faire sortir un logement de la catégorie F ou G.
La rénovation globale combinant isolation, chauffage et ventilation est bien plus performante. Elle permet :
Un scénario type : isolation des combles et murs + remplacement d’une chaudière fioul par une pompe à chaleur + installation d’une VMC double flux. Résultat : jusqu’à –60 % sur la consommation d’énergie et un passage direct de G à C.
Toutes les passoires thermiques ne peuvent pas être rénovées de la même façon. La loi prévoit certaines dérogations :
Ces cas restent minoritaires et nécessitent une expertise technique pour être validés.
L’interdiction ne s’applique pas immédiatement aux baux déjà signés. Un logement classé G loué en 2024 peut continuer à être occupé jusqu’à la fin du contrat. Mais au moment du renouvellement ou d’une nouvelle mise en location, la règle s’impose : sans rénovation, il sera interdit de relouer.
En pratique, attendre comporte un risque :
Mieux vaut donc anticiper et planifier les travaux avant d’être bloqué.
Rénover un logement classé F ou G n’est pas seulement une contrainte réglementaire. C’est aussi une manière de générer de la valeur. Les bénéfices sont multiples :
En somme, rénover, c’est non seulement éviter l’interdiction de louer mais aussi renforcer la compétitivité du bien sur le marché.
Pour préparer un projet de rénovation, la comparaison des scénarios avant/après DPE est essentielle : combien coûte le chantier, quel sera le gain en classes énergétiques et quel impact sur la rentabilité ?
Avec GoFlint et Flint-E, il est possible de :
Ces outils offrent une vision claire et chiffrée, idéale pour passer de la contrainte réglementaire à une opportunité de valorisation immobilière.
L’interdiction progressive des logements classés F et G peut sembler une contrainte lourde pour les propriétaires. En réalité, c’est aussi une occasion unique de valoriser son patrimoine, de réduire ses risques locatifs et de répondre à une demande croissante pour des logements confortables et économes en énergie.
Agir tôt, c’est éviter l’interdiction de louer, profiter pleinement des aides financières disponibles et anticiper la hausse des coûts et délais liés aux travaux.
En 2025, un logement classé F peut encore être loué mais il est déjà gelé sur le plan locatif : aucune augmentation de loyer n’est possible lors du renouvellement ou de la remise en location.
À partir de 2028, tous les logements classés F seront considérés comme indécents et donc interdits à la location. Les propriétaires ont donc quelques années pour entreprendre les travaux nécessaires.
Pas encore mais le calendrier est fixé :
Non. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la mise en location.
Cela signifie qu’aucun nouveau bail ou renouvellement n’est autorisé. Seule exception : un bail signé avant cette date reste valable jusqu’à son terme mais il ne pourra pas être reconduit sans rénovation préalable.
La réponse est la même : les logements G ne peuvent plus être mis en location en 2025. Les propriétaires doivent soit rénover, soit envisager une vente. Continuer à louer malgré l’interdiction expose à des sanctions légales et financières (réduction du loyer, condamnation à réaliser des travaux, voire dommages-intérêts).
Le coût dépend de la taille du logement, de son état initial et des travaux choisis. À titre indicatif :
Ces montants peuvent sembler élevés mais ils sont largement amortis par les aides publiques (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ, TVA réduite) et par la valorisation du bien (+5 à +30 % à la revente).
