Avec un budget de 250 000 €, droits de mutation inclus, un acheteur obtient 106 m² en maison classée C — ou 155 m² en maison classée G. Soit 49 m² de plus, immédiatement, sans rien faire. Mais s’il porte cette maison en classe C, le coût des travaux et la perte de surface ramènent le gain à 8 m². Sur un appartement, il tombe à 1 m². C’est tout l’enjeu de l’achat d’une passoire : elle achète de la surface, pas de l’économie — et seulement dans certains départements.
À budget égal, la surface gagnée avant et après travaux — version interactive.
La question posée est celle que se pose réellement un acheteur : à enveloppe identique, combien de mètres carrés habitables puis-je obtenir ?
Deux routes sont comparées, toutes deux avec droits de mutation :
Acheter directement un logement classé C.
Acheter une passoire (F ou G), payer les droits, financer les travaux nécessaires pour atteindre la classe C, et accepter la perte de surface liée à l’isolation.
La perte de surface ne concerne que les appartements. Une isolation par l’intérieur consomme 6,2 à 7,5 % de la surface habitable selon la typologie. Sur une maison, l’isolation se fait par l’extérieur : la surface est préservée.
Surface gagnée à budget égal, avant et après travaux — version interactive.
Traduit en mètres carrés, pour 250 000 € droits inclus :
Trois postes se succèdent, et chacun mange une partie de l’écart.
Le coût des travaux. Il ne s’agit pas d’une hypothèse forfaitaire : les coûts retenus sont calibrés par département, par type de bien et par classe de départ, pour atteindre la classe C. En médiane nationale, un appartement classé G demande 470 €/m², une maison classée G 588 €/m². Passer de F coûte moins cher : 346 €/m² en appartement, 433 €/m² en maison.
Les droits de mutation. 8 % du prix hors honoraires d’agence. Ils s’appliquent aux deux routes, mais ils portent sur un montant plus faible dans le cas de la passoire — c’est le seul poste qui joue légèrement en sa faveur.
La perte de surface. Elle ne frappe que les appartements, et elle est définitive. Sur un T3, l’isolation par l’intérieur retire 7,5 % de la surface habitable. C’est ce poste, et lui seul, qui explique l’écart entre appartements et maisons.
Le point à retenir
L’écart de prix entre une passoire et un logement classé C couvre le coût des travaux — mais de peu. En médiane, il représente 1,63 fois le coût des travaux pour un appartement partant de F, et seulement 1,10 fois pour une maison partant de G. Le marché a largement intégré le prix de la rénovation. Ce qui reste à gagner est mince, et très inégalement réparti.
Le gain net est positif dans 75 départements sur 93 pour les maisons, mais dans seulement 32 sur 62 pour les appartements.
Carte du gain net de surface, maisons — version interactive.
La géographie est frappante : l’arc méditerranéen et le Sud-Ouest concentrent les meilleures opérations.
Classement des départements, maisons — version interactive.
Dans l’Hérault, l’écart de prix entre une maison passoire et une maison classée C atteint 1 364 €/m² en médiane, pour 590 €/m² de travaux. L’écart est plus de deux fois supérieur au coût de la remise à niveau. C’est ce rapport, et non la décote affichée, qui fait la qualité d’une opération.
Carte du gain net de surface, appartements — version interactive.
Sur les appartements, le gain médian tombe à +1,0 % — autrement dit, rien. Huit départements seulement dégagent un gain à deux chiffres : Haute-Loire (+30 %), Saône-et-Loire (+26 %), Jura (+23 %), Loire (+22 %), Haut-Rhin (+22 %), Ain (+19 %).
Classement des départements, appartements — version interactive.
Le cas de la grande couronne francilienne est le plus net. Dans le Val-d’Oise, l’écart de prix entre une maison passoire et une maison classée C tombe à 40 €/m² — pour 609 €/m² de travaux. Il n’y a rien à arbitrer : la passoire s’y vend presque au prix du bien performant. Même situation en Seine-Saint-Denis, dans l’Oise et dans l’Yonne.
Les chiffres ci-dessus opposent deux situations qui ne sont pas de même nature.
Acheter et ne pas rénover donne 23 à 49 m² de plus, tout de suite. C’est un gain réel et immédiat, mais il s’accompagne d’un logement énergivore, dont la location est interdite s’il est classé G depuis le 1er janvier 2025 — et le sera pour les F en 2028. Le bien continuera par ailleurs de décoter et se revendra plus lentement : nos données montrent un délai de commercialisation supérieur de 54 jours pour une passoire.
Acheter et rénover ramène le gain à 1 ou 2 m² sur un appartement, 8 m² sur une maison. En contrepartie, le logement sort des classes contraintes, retrouve sa liquidité et redevient louable.
Entre les deux, le calcul dépend du département, du type de bien et de la classe de départ — et il bascule complètement selon qu’on achète une maison dans l’Hérault ou un appartement dans la Marne.
Une réserve importante : ces calculs sont établis hors aides à la rénovation. MaPrimeRénov' et l’éco-PTZ, lorsqu’ils sont mobilisables, réduisent d’autant le coût des travaux et améliorent mécaniquement le gain net. Depuis le resserrement du 1er septembre 2026, le parcours par geste de MaPrimeRénov' ne finance toutefois plus qu’un nombre restreint d’opérations.
À budget égal et sans travaux, une passoire offre 25 à 43 % de surface en plus qu’un logement classé C — soit jusqu’à 49 m² de plus pour un budget de 250 000 € sur une maison classée G. Après travaux de mise en classe C, le gain net retombe à environ 5 % sur une maison et 1 à 2 % sur un appartement.
Parce qu’un appartement s’isole par l’intérieur, ce qui consomme 6,2 à 7,5 % de la surface habitable de façon définitive. Une maison s’isole par l’extérieur et conserve toute sa surface.
Sur les maisons : Hérault (+54 %), Pyrénées-Atlantiques (+30 %), Alpes-Maritimes (+29 %), Haute-Garonne (+23 %), Pyrénées-Orientales et Aude (+19 %). Sur les appartements : Haute-Loire (+30 %), Saône-et-Loire (+26 %), Jura (+23 %).
Val-d’Oise (−6 %), Seine-Saint-Denis, Oise et Yonne (−5 %) sur les maisons. En grande couronne francilienne, l’écart de prix entre une passoire et un logement performant est trop faible pour financer les travaux.
En médiane nationale, 470 €/m² pour un appartement classé G et 588 €/m² pour une maison classée G. Depuis la classe F : 346 €/m² en appartement, 433 €/m² en maison. Ces coûts sont calibrés par département.
Oui. Ils représentent 8 % du prix hors honoraires d’agence et s’appliquent quelle que soit la route choisie. Les calculs présentés ici les intègrent.
Source : La Vigie de GoFlint, édition T2 2026. 6 051 codes postaux, 96 départements, 1 203 641 biens.
Prix : prix attendus au m², frais d’agence inclus (FAI), avant négociation — supérieurs de 10 à 18 % aux prix actés. Les prix de référence en classe C sont calculés sur l’édition T2 2026, à la maille département × type de bien × nombre de pièces, sur les codes postaux comptant au moins 5 biens par bande et après retrait des valeurs consolidées en doublon.
Coûts de travaux : calibrés par département, type de bien et classe de départ, pour atteindre la classe C. Perte de surface : 6,2 % à 7,5 % selon la typologie, appliquée aux appartements uniquement (isolation par l’intérieur) ; nulle sur les maisons (isolation par l’extérieur supposée).
Droits de mutation : 8 %, assis sur le prix hors honoraires d’agence (honoraires estimés à 4 % du prix affiché).
Calcul : surface obtenue en route A = budget ÷ (prix C × coefficient d’acquisition). Surface habitable obtenue en route B = budget × (1 − perte) ÷ (prix F-G × coefficient d’acquisition + coût des travaux). Le gain est le rapport des deux, indépendant du budget retenu.
Limites : les résultats sont établis hors aides à la rénovation. Les cellules où le prix en classe C ressort inférieur au prix de la passoire dans le même département, type et typologie ont été écartées (effet de composition). Seuls les départements comptant au moins 4 cellules de mesure sont publiés. Les coûts de travaux et la perte de surface sont des paramètres structurels, non recalculés trimestriellement.
Données brutes : code postal par code postal sur vigie.goflint.fr.
