En France, un logement classé F ou G se vend en moyenne 33,9 % moins cher au m² qu’un logement classé A ou B situé dans le même code postal. C’est la mesure de La Vigie de GoFlint pour le deuxième trimestre 2026, établie sur 5 742 marchés locaux couvrant 96 départements. Cette décote est restée stable sur le trimestre. Ce qui a changé, c’est le temps de vente : une passoire thermique met désormais 54 jours de plus à trouver preneur qu’un logement performant.
Décote et délai, T1 contre T2 — version interactive.
Une passoire thermique est un logement classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). C’est une catégorie légale : depuis le 1er janvier 2025, la location d’un logement classé G est interdite en France métropolitaine, et l’interdiction s’étendra aux logements classés F en 2028, puis E en 2034.
Le terme est parfois confondu avec celui de « bouilloire thermique », qui désigne un logement surchauffant l’été. Ce n’est pas la même chose : le DPE note la performance d’hiver — consommation de chauffage et émissions de gaz à effet de serre. Son indicateur de confort d’été existe mais reste purement informatif et n’affecte pas l’étiquette A-G. Un logement peut donc être classé A et surchauffer en août.
Source : La Vigie de GoFlint, édition T2 2026. Prix attendus au m², frais d’agence inclus, avant négociation.
La décote n’a pratiquement pas bougé entre les deux trimestres. Le mécanisme est lisible dans les prix : les logements performants se sont appréciés de 0,4 %, les passoires ont reculé de 1,5 %. C’est ce différentiel qui entretient l’écart.
Attention à la lecture des prix. Les montants publiés ici sont des prix attendus, frais d’agence inclus, avant négociation. Ils sont supérieurs de 10 à 18 % aux prix effectivement actés chez le notaire. Un vendeur qui raisonne en net vendeur doit retirer 9 à 15 % des chiffres ci-dessus.
Comme sur l’ensemble de nos publications, Paris est tenu à l’écart des repères nationaux. La capitale obéit à des dynamiques qui lui sont propres — budget d’entrée, rareté de l’offre — et ressort systématiquement hors norme : décote la plus faible de France (−11,5 %) et délai inversé, la passoire y partant 68 jours plus vite que le logement performant. Les moyennes nationales citées ici ne lui sont pas applicables.
Parce qu’une moyenne nationale donne le résultat inverse de la réalité.
Rapportées à l’échelle du pays, sans contrôler la localisation, les passoires en appartement ressortent plus chères que les logements performants : 5 113 €/m² contre 4 902 €/m². Sur les studios et T1, l’écart atteint +11 %.
Le piège de la moyenne nationale — version interactive.
Ce n’est pas un signal de marché, c’est un effet de composition. Les passoires en appartement se concentrent dans les centres anciens denses et chers ; les logements A-B, largement issus du neuf, se situent en périphérie moins chère. Comparer les deux au niveau national revient à comparer Paris à sa grande couronne.
La Vigie compare donc à l’intérieur de chaque code postal, uniquement là où les deux bandes sont présentes avec au moins cinq biens chacune, puis agrège. C’est ce calcul local qui fait apparaître la décote réelle de 33,9 %.
Décote par département — version interactive.
Le facteur explicatif n’est pas le climat mais la tension du marché. Là où la demande excède l’offre — Paris, la petite couronne, les littoraux recherchés — l’acheteur accepte l’étiquette faute d’alternative à son budget. Là où le marché est détendu, il négocie.
Pas mécaniquement, et c’est le contresens le plus répandu.
Plus la décote est forte en pourcentage, plus le marché est bon marché en valeur absolue — et plus le coût de rénovation, lui peu élastique géographiquement, pèse lourd. Un artisan ne facture pas trois fois moins cher dans la Creuse qu’à Lyon.
En intégrant les coûts de travaux réels — calibrés par département, par type de bien et par classe de départ pour atteindre la classe C —, les droits de mutation et la perte de surface liée à l’isolation, le gain se réduit fortement. À budget égal, contre l’achat direct d’un logement classé C :
Le gain net est positif dans 75 départements sur 93 pour les maisons, mais dans seulement 32 sur 62 pour les appartements. L’écart tient à un seul poste : un appartement s’isole par l’intérieur et perd 6 à 8 % de sa surface habitable, une maison s’isole par l’extérieur et n’en perd aucune.
C’est la donnée que personne d’autre ne publie, et le vrai mouvement du trimestre.
Au deuxième trimestre 2026, un logement A-B est commercialisé pendant 166 jours en moyenne, contre 220 jours pour une passoire — 54 jours d’écart, contre 47 au trimestre précédent. Dans 88,3 % des marchés locaux mesurés, la passoire part plus lentement que le logement performant.
Fait notable : cet écart n’a aucun lien statistique avec la décote de prix. La corrélation entre les deux est de 0,02, soit nulle. Un marché peut afficher une décote modeste et une liquidité très dégradée — le Morbihan décote de 22,7 % mais ajoute 94 jours d’attente. Paris fait exception dans l’autre sens : la passoire y part 68 jours plus vite que le logement performant, parce qu’à 11 247 €/m² elle constitue souvent le seul point d’entrée sur le marché.
Depuis 2026, l’étiquette ne pèse plus seulement sur le prix : elle pèse sur le crédit. Les établissements appliquent couramment une majoration de 0,10 à 0,30 point sur le taux d’un achat classé F ou G, et certains ne retiennent plus les loyers futurs d’un tel bien dans le calcul de capacité d’emprunt d’un investisseur, sauf plan de travaux présenté.
Sur 200 000 € empruntés sur 20 ans, cette majoration représente 2 500 à 7 400 € de coût supplémentaire — davantage que la hausse générale des taux constatée sur l’ensemble du trimestre.
Les classes F et G sont mesurées ensemble par La Vigie. Leur décote conjointe atteint 33,9 % au T2 2026 par rapport à un logement A-B du même code postal. À titre de comparaison, les Notaires de France mesurent sur les transactions 2024 une décote de l’ordre de 25 % sur une maison G et 12 % sur un appartement G — des ordres de grandeur convergents, établis sur des prix actés et non sur des prix affichés.
Non, elle est stable : 33,7 % au T1 2026, 33,9 % au T2. Ce qui augmente, c’est le délai de vente des passoires, passé de 47 à 54 jours d’écart avec les logements performants.
Cela dépend du type de bien et du niveau de prix local. Après travaux de mise en classe C, droits de mutation et perte de surface compris, le gain net médian ressort à environ 5 % sur une maison et 1 à 2 % sur un appartement. Il est positif dans 75 départements sur 93 pour les maisons, mais seulement 32 sur 62 pour les appartements.
La location d’un logement classé G est interdite depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F suivront en 2028, les E en 2034.
Non. Le DPE note la performance d’hiver. Son indicateur de confort d’été est informatif et n’affecte pas l’étiquette A-G.
Non. Ce sont des prix attendus au m², frais d’agence inclus, avant négociation — supérieurs de 10 à 18 % aux prix actés chez le notaire.
Source : La Vigie de GoFlint, édition T2 2026.
Champ : 6 051 codes postaux, 96 départements, 1 203 641 biens dont 134 264 classés F-G et 153 885 classés A-B.
Calcul : pour chaque code postal où les deux bandes sont présentes avec au moins 5 biens chacune, décote = (prix A-B − prix F-G) / prix A-B. Les codes postaux portant des valeurs consolidées identiques ont été dédoublonnés, ramenant l’analyse à 5 742 points de mesure indépendants.
Prix : prix attendus au m², frais d’agence inclus (FAI), avant négociation.
Délai : durée de commercialisation estimée jusqu’à la signature, et non jusqu’au simple retrait de l’annonce. Non comparable aux délais de vente publiés par les courtiers.
Hypothèses de rénovation : coûts de travaux calibrés par département, type de bien et classe de départ, pour atteindre la classe C. Perte de surface de 6,2 à 7,5 % selon la typologie, appliquée aux appartements uniquement (isolation par l’intérieur) ; nulle sur les maisons (isolation par l’extérieur supposée). Droits de mutation de 8 % sur le prix hors honoraires d’agence.
Limites : La Vigie ne mesure pas le confort d’été ni l’inertie thermique. Les départements ayant trop peu de points de mesure ne sont pas publiés isolément.
Données brutes : consultables librement, code postal par code postal, sur vigie.goflint.fr
