Un logement classé F ou G se vend en moyenne 33,9 % moins cher au m² qu’un logement A-B situé dans le même code postal, et il reste 220 jours en commercialisation contre 166 jours pour un bien performant. Ces deux pénalités sont indépendantes : un vendeur peut être peu touché sur le prix et fortement touché sur le délai, ou l’inverse, selon son département. Voici ce que montrent les données, et ce qu’elles impliquent pour une mise en vente.
Trois évolutions se sont cumulées, et aucune ne concerne directement le prix affiché.
L’acheteur naturel de la passoire s’est retiré. L’investissement locatif ne représente plus que 16 % des ventes selon le réseau Laforêt. Or le bailleur était l’acheteur de référence du bien décoté à rénover. Avec l’interdiction de louer un logement classé G depuis le 1er janvier 2025 et celle des F programmée pour 2028, cette sortie s’est fermée.
Le financement s’est durci sur ce segment précis. Les établissements appliquent couramment une majoration de 0,10 à 0,30 point sur le taux d’un achat classé F ou G. Certaines banques ne retiennent plus les loyers futurs d’un tel bien dans le calcul de capacité d’emprunt, sauf plan de travaux présenté.
Le marché s’est accéléré — mais pas pour tout le monde. Entre le premier et le deuxième trimestre 2026, les logements A-B ont gagné 15 jours de commercialisation, les passoires seulement 8. L’écart entre les deux est passé de 47 à 54 jours.
Ce qui attend un vendeur — version interactive.
Ces 54 jours supplémentaires ont un coût concret pour un vendeur : deux mois de charges, de taxe foncière, d’assurance et — en cas d’achat-revente — de crédit relais. Ce coût n’apparaît sur aucun mandat et n’entre dans aucune estimation.
Mais la moyenne nationale masque des écarts considérables. Le délai dépend fortement du département, et pas du tout de la décote locale.
Le délai dépend du département, pas de la décote — version interactive.
Un vendeur du Haut-Rhin, malgré une décote locale de 41,9 %, ne subit aucun allongement de délai. Un vendeur du Morbihan, avec une décote deux fois moindre, attend 94 jours de plus.
Comme sur l’ensemble de nos publications, Paris est tenu à l’écart des repères nationaux. La capitale obéit à des dynamiques qui lui sont propres — budget d’entrée, rareté de l’offre — et ressort systématiquement hors norme : décote la plus faible de France (−11,5 %) et délai inversé, la passoire y partant 68 jours plus vite que le logement performant. Les moyennes nationales citées ici ne lui sont pas applicables.
La question n’a pas de réponse universelle, mais les données permettent de la cadrer.
L’argument pour. Sortir des classes F et G supprime les trois pénalités d’un coup : la décote, le délai, et la majoration de taux subie par l’acheteur. Cela rouvre aussi le marché des investisseurs bailleurs, aujourd’hui fermé aux logements G.
L’argument contre. Le passage en classe C coûte en médiane 346 à 470 €/m² sur un appartement et 433 à 588 €/m² sur une maison, selon la classe de départ. Sur les marchés où l’écart de prix entre une passoire et un logement classé C est inférieur à ce montant — c’est le cas en grande couronne francilienne, où il tombe à quelques dizaines d’euros — le vendeur dépense plus qu’il ne récupérera.
Comparez l’écart de prix au m² entre les passoires et les biens performants de votre code postal au coût des travaux au m². Si l’écart est nettement supérieur, la rénovation se finance. S’il est du même ordre, elle se fait à perte du point de vue strictement patrimonial — même si elle reste justifiée pour la valeur d’usage.
Les prix publiés par La Vigie sont des prix attendus, frais d’agence inclus, avant négociation. Ils sont supérieurs de 10 à 18 % aux prix effectivement actés chez le notaire.
Pour un vendeur, cela signifie qu’un prix affiché conforme au marché local aboutira à un net vendeur de 9 à 15 % inférieur. Un propriétaire qui raisonne directement en net vendeur à partir d’un prix affiché surestimera systématiquement ce qu’il va percevoir.
L’autre erreur consiste à traiter le délai comme une variable indépendante du prix. Sur un segment où l’acheteur naturel s’est retiré, un prix trop haut ne produit pas une vente plus tardive au même prix : il produit une vente plus tardive et une négociation plus forte, parce que l’ancienneté de l’annonce devient elle-même un argument pour l’acquéreur.
Paris est le seul marché français où la logique s’inverse : une passoire y part 68 jours plus vite qu’un logement performant — 200 jours contre 269 — pour une décote de seulement 11,5 %.
L’exception parisienne — version interactive.
L’explication est le budget d’entrée. À 11 247 €/m² pour une passoire contre 12 750 €/m² pour un bien A-B, l’étiquette n’est plus un critère de choix : elle est ce qui rend l’achat possible. Un vendeur parisien de logement F-G se trouve donc dans une position nettement plus favorable que la moyenne nationale ne le laisse penser.
Oui. L’interdiction porte sur la mise en location, pas sur la vente. Un logement classé G peut être vendu librement, avec DPE et, selon les cas, audit énergétique obligatoire.
220 jours en moyenne au deuxième trimestre 2026, contre 166 jours pour un logement classé A ou B du même code postal.
La décote médiane observée est de 33,9 % par rapport à un logement A-B du même code postal, mais elle varie de 11,5 % à Paris à plus de 48 % dans la Creuse. Le chiffre national n’est pas un repère utilisable localement.
Cela dépend de l’écart de prix local entre passoires et biens performants. Si cet écart au m² dépasse nettement le coût des travaux au m², la rénovation se finance. Sinon, elle se fait à perte sur le plan patrimonial.
Oui, généralement. Les banques appliquent couramment une majoration de 0,10 à 0,30 point sur le taux d’un achat classé F ou G, ce qui réduit d’autant la capacité d’achat des candidats à votre bien.
Comparaison locale F-G / A-B à l’intérieur de chaque code postal (minimum 5 biens par bande), sur 5 742 points de mesure indépendants, agrégée au département puis au niveau national.
Prix attendus au m², frais d’agence inclus, avant négociation. Délai = durée de commercialisation estimée jusqu’à la signature, non comparable aux délais de vente publiés par les courtiers.
Sources externes : réseau Laforêt (part de l’investissement locatif, S1 2026) ; Meilleurtaux (majoration de taux appliquée aux logements F-G, mars 2026).
Vérifiez votre code postal : vigie.goflint.fr
