Un primo-accédant qui achète une passoire thermique sans la rénover bénéficie d'un avantage simple : plus de mètres carrés pour le même budget.
Avec un budget de 250 000 €, les moyennes nationales donnent :
80 m² en A-B (un T4) contre 111 m² en F-G (un T6).
C'est 31 m² de plus, soit la différence entre un appartement familial classique et un logement spacieux. Pas de frais de rénovation, pas de perte de surface : le gain est immédiat.
Metz : 93 m² en A-B contre 160 m² en F-G, soit +67 m² bruts. On passe d'un T5 à un bien de plus de 150 m².
Tourcoing et Lille : +55 m² de gain brut chacune. Un primo qui n'a pas les moyens d'un T5 en A-B accède à un T6+ en F-G.
Amiens (+45 m²), Nîmes (+43 m²), Perpignan (+33 m²) suivent le même schéma.
Si le primo-accédant rénove, le coût (~500 €/m²) et la perte de surface (~7 %) réduisent fortement le gain. Les +31 m² bruts deviennent +6 m² nets au niveau national. Et dans de nombreuses villes, le gain net est négatif.
La stratégie primo sans travaux reste pertinente si l'acheteur prévoit de revendre avant de rénover, si le bien est en zone à forte décote (> 30 %), ou s'il privilégie l'espace immédiat.
Les frais de notaire, calculés en pourcentage du prix d'achat (7-8 % dans l'ancien), sont mécaniquement plus bas sur un bien moins cher. L'économie représente environ 70 €/m² au niveau national.
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Source : La Vigie de GoFlint, Belloporto SAS. Mars 2026. 6 051 codes postaux, 1,1 million de biens en vente analysés. Coûts de rénovation normalisés à 500 €/m².
