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Au T1-2026, une passoire thermique (DPE F ou G) se vend en moyenne 33 % moins cher au mètre carré qu'une habitation verte (DPE A ou B) hors Paris, selon La Vigie de GoFlint. Mais cet écart varie fortement selon le territoire : de −13 % à Paris à −43 % à Saint-Étienne. Cette décote DPE est devenue la grandeur centrale du marché immobilier français en 2026, à la fois pour les acquéreurs en quête de bonnes affaires et pour les bailleurs anticipant les exigences réglementaires.
Réponse rapide. La décote DPE est l'écart de prix au m² entre une passoire thermique (F-G) et une habitation verte (A-B). Au T1-2026, cet écart atteint 33 % hors Paris en France, selon La Vigie de GoFlint.
La décote DPE est l'écart en pourcentage entre le prix au mètre carré d'une habitation classée F ou G (les passoires thermiques au sens du Diagnostic de Performance Énergétique) et celui d'une habitation comparable classée A ou B (les habitations vertes). Plus la décote est large, plus l'écart de prix entre les deux catégories est important.
Cet indicateur est devenu central depuis l'entrée en vigueur des restrictions de location :
La décote reflète l'arbitrage que font les acquéreurs entre : prix d'entrée réduit, coût de la rénovation thermique, accès aux aides publiques et risque réglementaire futur.
Réponse rapide. 21 % France entière, 33 % hors Paris, 38 % sur les maisons. C'est l'écart le plus large jamais mesuré par La Vigie de GoFlint.
Sur l'ensemble du parc analysé par La Vigie (1 137 558 biens uniques), la décote moyenne F-G face aux A-B atteint :
Source : La Vigie de GoFlint, T1-2026 — Échelle : 5 % (clair) à 50 % (foncé). Calcul sur 1 137 558 biens analysés.
L'écart entre la lecture « France entière » et « hors Paris » illustre à quel point la capitale est statistiquement exceptionnelle. Si on exclut Paris du calcul, la décote moyenne sur les appartements bondit de 21 à environ 30 %. La géographie des écarts révèle des zones très contrastées : foncées (forte décote) sur le Massif central et le Nord-Est, plus claires sur la côte Atlantique et l'Île-de-France.
Réponse rapide. Saint-Étienne (−43 %), Le Havre et Clermont-Ferrand (−37 %) ouvrent le classement T1-2026 des villes françaises avec la plus forte décote F-G/A-B, selon La Vigie de GoFlint.
Voici les dix villes françaises où l'écart de prix entre passoires thermiques (F-G) et habitations vertes (A-B) est le plus élevé au T1-2026, sur les appartements.
Top 10 villes décote F-G/A-B au T1-2026 — Source : La Vigie de GoFlint. Moyennes pondérées par volume d'annonces, appartements uniquement. Prix d'annonce FAI, avant négociation à la signature.
Quatre lectures se dégagent immédiatement :
Réponse rapide. À Paris, la décote n'atteint que 13 % (10 818 €/m² en F-G contre 12 449 €/m² en A-B). La prime de localisation domine la classe énergétique sur le marché parisien.
Avec une décote DPE de seulement 13 % (10 818 €/m² en F-G contre 12 449 €/m² en A-B), Paris est statistiquement le territoire le moins « DPE-sensible » de France. Cette particularité s'explique par trois facteurs structurels.
Sur le marché parisien, la valeur d'un bien tient d'abord à son arrondissement, son immeuble, son standing — la classe énergétique pèse marginalement dans la décision d'achat. C'est l'inverse exact de la province, où le prix d'entrée détermine en grande partie la stratégie.
Le parc parisien ancien étant majoritairement non rénové, les habitations vertes sont si rares qu'elles s'arrachent à des prix très élevés (12 449 €/m² en moyenne au T1-2026). Mais les passoires se vendent aussi cher, parce qu'elles restent localisées dans les mêmes quartiers prisés.
De nombreux acquéreurs parisiens parient sur des dérogations futures — notamment via le projet de loi Relance Logement présenté le 23 avril 2026 à Marseille par Sébastien Lecornu et Vincent Jeanbrun, qui prévoit une fenêtre de relocation des F-G conditionnée à un engagement de travaux (délais de 3 à 5 ans selon le type de bien).
Conséquence directe : à Paris, la rénovation thermique d'une passoire ne crée pas de plus-value. Selon La Vigie, la moins-value type sur un T3 de 70 m² classé F-G à Paris atteint −127 000 € après frais et avant aides, et reste à −110 000 € même après MaPrimeRénov'. Détail dans notre Île-de-France et Paris : pourquoi la rénovation thermique n'est plus rentable en 2026.
Réponse rapide. Plus la surface est grande, plus la décote DPE s'élargit. Sur les T5+ hors Paris, elle peut atteindre 41 % sur les appartements et 39 % sur les maisons.
Au-delà de la lecture par ville, la décote DPE varie aussi avec la taille du bien. Sur les grands appartements (T5+) hors Paris, la décote F-G/A-B atteint jusqu'à 41 % au T1-2026 selon La Vigie. Sur les maisons T5+, elle peut grimper à 39 %.
Mécanisme : plus la surface est grande, plus le coût en valeur absolue de la rénovation thermique pèse — et plus l'acquéreur exige une décote élevée pour compenser. Les grands biens F-G sont donc structurellement « double-décotés » : taille + classe énergétique.
Pour un investisseur, cette mécanique a une implication directe : les grands appartements F-G hors Paris offrent les écarts de prix les plus larges du marché français en 2026. Encore faut-il être prêt à porter le projet de rénovation.
Réponse rapide. Une forte décote n'est pas synonyme de bonne affaire. La rentabilité tient au rapport entre la décote absolue (€/m²) et le coût des travaux locaux.
Une décote DPE élevée n'est pas automatiquement une bonne affaire. Tout dépend du rapport entre l'écart de prix observé et le coût réel de la rénovation à effectuer.
Le principe : votre acquisition crée de la valeur quand le total investi (prix d'achat + frais de notaire de 8 % + coût des travaux − aides publiques) reste inférieur à la valeur du bien après rénovation en classe C, en tenant compte d'une éventuelle perte de surface de 6 à 8 % en isolation par l'intérieur (ITI) sur les appartements en copropriété. Le coût des travaux varie de 124–194 €/m² pour passer d'un D à un B jusqu'à 447–745 €/m² pour passer d'un G à un B (calibration CASAM PRO, partenaire bureau d'études GoFlint).
Concrètement, une décote de 43 % à Saint-Étienne représente un écart absolu de 914 €/m² (2 109 − 1 195 = 914). Cet écart absorbe partiellement le coût d'une rénovation G→B (jusqu'à 745 €/m²) — le calcul reste rentable, mais la marge est étroite. À l'inverse, à Paris, l'écart absolu de 1 631 €/m² couvre largement le coût des travaux en valeur absolue, mais les autres frais (notaire, perte de surface en ITI) le mangent. Détail complet du calcul dans notre Acheter une passoire thermique en 2026 : le calcul de rentabilité.
La décote DPE mesurée par La Vigie de GoFlint au T1-2026 porte sur 1 137 558 biens uniques analysés en France métropolitaine, sur 96 départements et 40 grandes villes.
Les prix sont des prix d'annonce au m², frais d'agence inclus (FAI), avant négociation à la signature. Les moyennes sont pondérées par volume d'annonces. Les classes DPE retenues sont celles déclarées sur les annonces analysées.
Données accessibles sur vigie.goflint.fr.
C'est l'écart en pourcentage entre le prix au mètre carré d'un logement classé F-G (passoire thermique) et celui d'un logement comparable classé A-B (habitation verte). Au T1-2026, cet écart atteint en moyenne 33 % hors Paris en France, selon La Vigie de GoFlint.
Saint-Étienne, avec une décote de 43 % entre F-G et A-B au T1-2026, sur les appartements. Le prix moyen d'une passoire thermique y est de 1 195 €/m² contre 2 109 €/m² pour une habitation verte. Le Havre et Clermont-Ferrand suivent avec 37 % chacun.
13 %. Paris est statistiquement la ville la moins DPE-sensible du panel La Vigie. Le prix moyen d'une passoire thermique y atteint 10 818 €/m² contre 12 449 €/m² pour une habitation verte.
21 % France entière (Paris inclus) et 33 % hors Paris au T1-2026, selon La Vigie de GoFlint. Sur les maisons, la décote moyenne atteint 38 %. C'est l'écart le plus large jamais mesuré dans les éditions précédentes.
Oui. Sur les T5+ d'appartements hors Paris, la décote F-G/A-B atteint jusqu'à 41 % au T1-2026. Sur les maisons T5+, jusqu'à 39 %. Plus la surface est grande, plus le coût absolu de la rénovation pèse, et plus l'acquéreur exige une décote élevée.
Non. La rentabilité d'un achat F-G dépend du rapport entre la décote et le coût total de l'opération. Votre acquisition crée de la valeur quand le prix d'achat F-G, augmenté des frais de notaire (8 %) et du coût des travaux, et minoré des aides publiques, reste inférieur à la valeur du bien rénové en classe C — détail dans Acheter une passoire thermique en 2026 : le calcul de rentabilité.
Trois raisons : la prime de localisation domine la classe énergétique, l'offre A-B est rare donc chère, et de nombreux acquéreurs parient sur des dérogations réglementaires futures (notamment le projet de loi Relance Logement).
La Vigie de GoFlint, qui analyse trimestriellement les annonces immobilières actives en France métropolitaine. Au T1-2026, 1 137 558 biens uniques ont été analysés sur 96 départements et 40 grandes villes. Données accessibles sur vigie.goflint.fr.
