Un value trap désigne un bien dont le prix bas donne l'illusion d'une bonne affaire, alors que les coûts cachés annulent l'avantage. Dans le cas des passoires thermiques, le coût de rénovation énergétique (~500 €/m²) est relativement fixe. Quand le prix au m² du bien F-G est très bas, la rénovation représente une part disproportionnée du prix d'achat — parfois plus de 50 %.
La Nièvre est le cas le plus extrême. Décote de -28 %, prix F-G moyen de 984 €/m². La rénovation à 500 €/m² représente 51 % du prix du bien. Après travaux, l'acheteur perd 22 m² par rapport à un achat A-B direct.
La Creuse : décote de -32 %, prix F-G à 955 €/m², rénovation à 52 % du prix. Perte nette : 15 m².
Le Cantal (-24 %, -12 m² nets), l'Indre (-33 %, -8 m² nets) et les Ardennes (-30 %, -7 m² nets) complètent la liste des pièges les plus sévères.
S'y ajoutent l'Yonne, le Cher, l'Aisne, l'Eure-et-Loir et l'Eure.
Le point commun : des prix F-G inférieurs à 1 400 €/m². La formule de vérification : FG < 0,93 × AB − 500. Si le prix F-G dépasse ce seuil, la rénovation mange le gain.
L'Oise (18 %), l'Ille-et-Vilaine (18 %), la Seine-et-Marne (20 %), la Loire-Atlantique (20 %) — dans ces zones, l'écart de prix A-B / F-G ne suffit pas à couvrir le coût des travaux.
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Source : La Vigie de GoFlint, Belloporto SAS. Mars 2026. 6 051 codes postaux, 96 départements, 1,1 million de biens en vente analysés. Coûts de rénovation normalisés à 500 €/m² (fourchette réelle : 300 à 900 €/m²).
