Certains locaux commerciaux peuvent être achetés en vue d’être transformés en logement d’habitation. Les conditions et démarches sont parfois plus complexes que pour un logement standard et suivent des règles touchant à l’urbanisme, la fiscalité, les règles de construction, d’aménagement et/ou de copropriété.
Flint vous donne un bon aperçu des infos à connaître avant de se lancer dans un projet d’achat de local commercial à destination d’habitation.
Dans le cas où vous achetez un local commercial faisant partie d’un immeuble en copropriété, les règles de copropriété s’y appliquent.
Avant d’aller plus loin, consultez le règlement de copropriété afin de vous assurer que les transformations du local sont autorisées. La modification d’un local commercial vers un local d'habitation est rarement interdite.
Dans le cas où la totalité de l’immeuble est à usage commercial, la transformation d’un lot en usage d’habitation doit être autorisée par assemblée générale.
Dans le cas où les travaux touchent aux parties communes (raccordement d’eau, aménagement de voie de passage…), ils devront être validés par majorité des voix lors d’une assemblée générale avec tous les copropriétaires.
La transformation de l’usage d’un lot d’une copropriété peut entraîner modifications dans :
- les surfaces du lot et donc le calcul des tantièmes (répartition des charges dans la copropriété); le lot devra alors être recalculé par un géomètre
- la répartition des charges des services collectifs, des éléments d’équipement commun…
Ces changements devront également être validés par assemblée générale de copropriété.
La modification du règlement de copropriété, établie avec un notaire et un géomètre, devra ensuite être publiée au fichier immobilier.
Avant d’engager les travaux, renseignez-vous sur les règles d'urbanisme et les autorisations administratives nécessaires pour la zone concernée par votre chantier.
Le PLU est consultable en mairie et liste les règles concernant les usages possibles d’un local commercial : habitation, bureau, commerce, entrepôt, etc.
Vérifiez que votre projet corresponde aux options listées dans le PLU.
Si vous souhaitez modifier l’usage d’un local, vous devrez déposer une demande d’autorisation d’urbanisme, soit avec une déclaration préalable, soit un permis de construire.
Une déclaration préalable suffit s’il n’y a pas de modification de façade ou de structures porteuses, pas plus de 5 m² de surface au sol créé, ou que le bâtiment n'est pas inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques.
Une transformation d’usage d’un local engendre une réévaluation des taxes foncière et d’habitation, ainsi que de la contribution économique et territoriale.
Fixée selon la superficie et les caractéristiques d’un bien, elle varie en conséquence selon qu’il s’agisse d’un local commercial ou un d’un logement.
Dans le cas d’une location, le montant du loyer influe également le montant de la taxe. Les références de loyer pour déterminer un tarif au m² se basent sur des montants de loyers annuels qui sont différents entre de l'habitation et du commerce. La transformation entraîne donc un changement du nombre de m² et du montant de la valeur locative.
Les éléments fournis au fisc, en remplissant l'imprimé fiscal IL n° 10517 02 intitulé “changement de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et des propriétés non bâties”, lui permettront d'établir le nouveau calcul de votre taxe foncière.
La taxe d’habitation ne s’applique pas aux locaux commerciaux et professionnels. Par conséquent, le changement d’usage en local d’habitation verra apparaître cette nouvelle taxe.
Le calcul est le même que celui détaillé pour la taxe foncière et l'imprimé fiscal IL n° 10517 02 sert également à déclarer cette nouvelle taxe.
Le changement d’usage d’un local commercial en local d’habitation entraîne la suppression de la CET (ancienne taxe professionnelle), uniquement applicable aux locaux commerciaux et professionnels.
Dans le cas où la transformation d'un local commercial en local d'habitation engendre des travaux, il est possible qu’une partie soit déductibles des loyers encaissés :
Si le logement est loué vide, les loyers encaissés seront des revenus fonciers.
Dans le régime fiscal des revenus fonciers, seuls les travaux d'entretien de réparation et d'amélioration sont déductibles.
Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles.
En revanche, sont considérés comme des travaux de constructions ou de reconstructions les travaux faits dans des locaux auparavant affectés à un usage autre que l'habitation. Ainsi les travaux qui ont permis la transformation d'un local commercial en habitation ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Les loyers encaissés seront des bénéfices industriels et commerciaux.
Dans le régime fiscal des BIC, tous les travaux sont déductibles, même ceux entraînés par la transformation d'un local commercial en local d'habitation.
Les travaux sont déductibles sous forme d'amortissement. Selon les règles de comptabilité, il faut appliquer un taux d'amortissement différent selon la nature des travaux (travaux de second œuvre, de gros œuvre, de maçonnerie etc.). Il faut vous faire aider d'un comptable pour établir les amortissements et remplir la déclaration n° 2031.
