Faites d’une pierre deux coups : investissez dans l’immobilier et optimisez votre fiscalité ! Selon votre situation, plusieurs dispositifs pour réduire vos impôts s’offrent à vous. Ce sont les lois de défiscalisation, et elles peuvent être cumulées dans le respect du plafond global des niches fiscales.
Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel s'adresse aux particuliers qui réalisent un investissement locatif dans un bâtiment d'habitation collectif.
Le logement, acquis neuf (ou en état futur d'achèvement - Vefa), doit être situé dans une zone géographique tendue en matière d'offre et de demande locative, et justifier de certaines performances énergétiques dans le cas d'une réhabilitation.
Le logement est destiné à être mis en location pour une durée minimum de 6, 9 ou 12 ans. Le dispositif Pinel donne la possibilité à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21 % du prix de revient étalée sur 6, 9 ou 12 ans. De plus, l’investisseur se donne la possibilité de se constituer un patrimoine.
Le "Denormandie" est une extension du dispositif Pinel : le même avantage fiscal, le même engagement de location, et des règles strictes de plafonnement des loyers et des ressources des locataires identiques. Sauf qu'il s'applique, lui, aux investissements locatifs dans l'ancien avec travaux.
L'opération immobilière doit être menée dans l'une des 222 communes éligibles au programme national Action cœur de ville ou ayant conclu une opération de revitalisation du territoire (ORT). Les travaux de rénovation, obligatoirement confiés à des professionnels, doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération et cibler en priorité une amélioration de la performance énergétique.
La réduction d’impôt s’effectue sur l’ensemble de l’investissement : le prix d’achat plus le montant des travaux.
Il est possible de payer moins d’impôts avec l’immobilier ancien, sous condition de réaliser des travaux.
Les remises d’impôts varient selon que vous décidiez de faire des travaux de rénovation dans une résidence ancienne classique ou classée, en résidence principale uniquement.
Pour une résidence ancienne classique, un ensemble de lois réunies sous le principe du déficit foncier vous permettront d’optimiser votre investissement. Les travaux doivent être destinés à l’amélioration des conditions de logement, parmi lesquelles la performance énergétique. Le coût des travaux vient se déduire de la base de revenu imposable, dans un maximum de 10 700 € par an, pendant 10 ans.
Pour une résidence classée, le dispositif s’appelle la loi Malraux. Dans ce cas, l’investisseur doit s’adresser à un architecte en bâtiments de France, et une portion du montant des travaux viendra alors se déduire directement de ses revenus. La remise d’impôts maximale est de 120 000 € sur 4 ans.
Vous louez un ou plusieurs logements meublés, à titre de résidence principale ou saisonnière, ou d'un logement situé dans une résidence gérée avec services (résidence de tourisme, d'affaires, pour étudiants, pour seniors…) ? Vous avez donc le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Vous êtes alors imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers, et deux options s’offrent à vous pour faire baisser votre facture fiscale :
- vous optez pour le régime forfaitaire et vous êtes imposé sur la moitié de vos loyers,
- vous choisissez le régime réel et vous déduisez les charges et les amortissements de vos recettes, un dispositif qui diminue vos revenus locatifs donc vos impôts.
Pour bénéficier de cet avantage, les recettes locatives ne doivent pas excéder 23.000 euros TTC par an ou 50 % des revenus du foyer fiscal.
Il vous permet d’acquérir un bien à un prix correspondant à environ 60% de sa valeur, et d’en accorder l’usage à un tiers pendant une durée temporaire, à l’issue de laquelle vous deviendrez automatiquement propriétaire. Une opportunité pour investir dans l’immobilier à moindre coût mais également sans contrainte de gestion.
Le démembrement de propriété partage pour une durée définie contractuellement, les deux droits constitutifs de la pleine propriété : la nue-propriété et l’usufruit :
- le nu-propriétaire possède le bien sans en avoir l’usage pendant la durée du contrat
- l’usufruitier, qui peut occuper le bien, assure la gestion locative, perçoit les revenus et prend à sa charge les travaux d’entretien
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