On considère qu'un logement est ancien :
- lorsqu'il a déjà fait l'objet d'un transfert de propriété, ce qui signifie qu'il a déjà été habité, ou qu'il l'est encore au moment de l'achat.
- lorsque sa date de construction date de plus de 5 ans.
L'ancien représente aujourd'hui une grande partie des ventes immobilières, même si sa part a légèrement reculé ces dernières années.
Les prix d’acquisition d’un bien dans l’ancien sont, à prestation équivalente, entre 20 à 30 % moins cher que dans le neuf à l'achat.
De plus, il est possible de soustraire du prix de vente les aménagements présents dans le logement, comme une cuisine équipée, une salle de bains aménagée ou d’autres équipements sur mesures comme un dressing ou placard. Cela fera également diminuer le montant des droits de mutation.
Il va sans dire que la variété de type de logement dans l’ancien peut répondre à tous les goûts et tous les besoins.
Tant en termes de localisation, que ce soit en zone urbaine, cœur de ville ou en zone rurale, les champs de recherche sont bien plus larges que pour de l’immobilier neuf. Cela permet de cibler un quartier ou une zone favorisée par les transports et les commodités qui correspondent à vos besoins, source d'économie en temps de transport et en coûts associés.
Un bien dans l’ancien est généralement disponible en quelques semaines, contre entre 12 et 18 mois pour un bien neuf sur plan. Une disponibilité rapide du bien évite les doubles dépenses de loyers et les logements temporaires.
De plus, vous achèterez un bien existant, sans surprises sur la réalisation des ouvrages et équipements.
Les travaux de rénovation que vous effectuez peuvent être déduits des revenus fonciers et peuvent également être subventionnés sous certaines conditions.
Les travaux de rénovation énergétique par exemple sont éligibles à de nombreuses aides comme le crédit d'impôt à 30%, la Prime Effy, les aides de l'ANAH, la TVA à taux réduit etc.
Acheter dans l’ancien offre la possibilité de trouver des biens avec beaucoup de charme (parquet, moulure, cheminée, immeuble classé, belle hauteur sous plafond, pièces spacieuses…) qui ne prendront que de la valeur avec le temps.
Si vous entreprenez des travaux, votre bien peut également prendre de la valeur, non négligeable pour un projet de revente. Des travaux d’amélioration énergétique peuvent par exemple justifier une hausse de la valeur de bien puisque les dépenses énergétiques, et le budget associé, seront diminués.
Sur le long terme, votre bien peut prendre de la valeur selon la loi de l’offre et de la demande. Si le quartier dans lequel se trouve votre bien bénéficie d’aménagements et d’améliorations, plus de biens seront demandés dans votre secteur et de fait il prendra de la valeur au moment de la revente.
Les frais d'acquisition (droits d'enregistrement (taxes) et frais de notaire) vont de 7 à 8 % en plus du prix d'acquisition contre 2 à 3 % dans le neuf).
Les travaux éventuels de rénovation (comme en cas de présence de plomb ou d’amiante) et de personnalisation (réaménagement de la disposition ou décloisonnement des pièces, peintures et décoration) sont à considérer dans le budget d’achat, et représentent souvent une partie non négligeable du budget total.
Les dépenses d'entretien seront plus élevées dans l’ancien (ravalement, entretien et remise en état des bâtiments et équipements, mise aux normes de l'ascenseur, vieillissement et usure des matériaux…).
Les diagnostics de performance énergétique attestent souvent des logements plus énergivores dans l’ancien. Les dépenses sont généralement plus importantes que pour un logement neuf qui bénéficie des dernières installations au normes en vigueur, et donc optimisées : les logements anciens consomment par exemple jusqu'à 2 fois plus de chauffage que dans le neuf.
Les travaux d'amélioration de la performance énergétique (changement des fenêtres, remplacement du système de chauffage) bénéficient d’aides mais l’obtention du prêt à taux zéro (PTZ) est conditionnée par un montant des travaux qui doit représenter au moins 25 % du coût total du bien.
Attentions au surprises à l’achat d’un logement ancien ! Flint vous aide à prendre toutes les précautions pour un achat serein :
- visitez le bien plusieurs fois, à des heures différentes, afin de pouvoir jauger les lumières et potentielles nuisances de voisinage ou d’environnement
- dans le cas de potentiels travaux, visitez avec un professionnel qui vous conseillera sur la faisabilité et estimera les coûts. Il aura également l’oeil pour déceler les défauts (installations électriques, plomberie, chauffage, isolation de l'immeuble et du logement, présence éventuelle d'humidité, etc.)
- vérifiez les diagnostics obligatoires auprès du vendeur
- vérifier l'état hypothécaire du bien
- vérifier l'éventuelle annexion de parties communes sans autorisation, et la concordance de la surface du bien mentionnée dans le compromis de vente ou la promesse de vente et le règlement de copropriété
- pour un bien en copropriété, consultez le règlement de copropriété et l'état descriptif de la division, les procès-verbaux des dernières assemblées générales, l’état des charges des 2 dernières années, le carnet d'entretien de l'immeuble laissant envisager de futurs travaux à réaliser
- renseignez-vous auprès de la mairie sur les évolutions prévues du quartier, le plan local d'urbanisme et les injonctions administratives dont le bien peut faire l'objet (par exemple une obligation de ravaler la façade).
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