---
Rénover une maison classée F ou G crée-t-elle encore de la valeur en 2026 ? Selon La Vigie de GoFlint, oui — 44 % des projets sur les maisons classées F créent de la valeur hors Paris, avant même les aides publiques. Mais où, exactement ? Voici les 10 départements français où la rénovation thermique d'une maison F-G crée le plus de valeur au T1-2026, avec les chiffres détaillés.
Réponse rapide. 32 à 44 % des projets sur maisons F-G créent de la valeur hors aides selon La Vigie de GoFlint. Sur les appartements, seulement 19 à 22 %. La différence tient au mode d'isolation : ITE (sans perte de surface) sur maisons, ITI (perte 6-8 %) sur appartements en copropriété.
Le marché s'analyse à deux niveaux selon le type de bien. Sur les maisons (isolation par l'extérieur, sans perte de surface), la rénovation reste rentable dans 32 à 44 % des cas selon la classe de départ, avant aides publiques. Sur les appartements (isolation par l'intérieur, perte de 6 à 8 % de surface), la rentabilité est plus rare : 19 à 22 % des projets seulement.
Part des projets de rénovation en plus-value après frais de notaire (8 %), hors aides publiques. Source : La Vigie de GoFlint, T1-2026.
Carte de la plus-value potentielle après rénovation thermique d'une maison F-G
Source : La Vigie de GoFlint, T1-2026 — Vert : opération rentable. Rouge : moins-value. Échelle : −1 000 €/m² à +500 €/m². Paris en gris (échantillon insuffisant).
Le constat tient au mode d'isolation : par l'extérieur sur les maisons (la surface initiale est conservée), par l'intérieur sur les appartements en copropriété (l'ITE étant rarement praticable sans accord du syndicat). Avec MaPrimeRénov' et les CEE (estimés à 40 % du coût des travaux), ces taux progressent encore sensiblement — c'est ce que montrent les départements du top 10.
Réponse rapide. Pyrénées-Atlantiques (+414 €/m²), Haut-Rhin (+281), Haute-Garonne (+276), Hérault (+273), Moselle (+267) ouvrent le classement T1-2026 des départements où la rénovation thermique d'une maison F-G crée le plus de valeur, selon La Vigie de GoFlint.
Voici les 10 départements où la rénovation d'une maison F-G génère la plus forte plus-value au m² au T1-2026, après application des 8 % de frais de notaire (et avant aides publiques).
Top 10 départements rentables maisons F-G — Source : La Vigie de GoFlint, T1-2026. Plus-value après rénovation et frais de notaire (8 %), hors aides publiques. Les 86 autres départements présentent des cas variables — données complètes sur vigie.goflint.fr.
Réponse rapide. Quatre paramètres entrent dans le calcul : la décote DPE locale, le coût des travaux (calibration CASAM PRO), les frais de notaire (8 %) et la perte de surface en ITI (6-8 %, appartements uniquement).
La rentabilité d'une rénovation thermique se calcule en quatre étapes simples, que La Vigie de GoFlint applique uniformément à chaque combinaison département × type × classe DPE.
C'est la décote DPE locale, mesurée sur les annonces actives. Plus elle est large, plus le potentiel de valeur créée est élevé — mais elle ne dit pas tout. Détail ville par ville dans notre Décote DPE par ville en 2026.
Les coûts CASAM PRO varient selon la classe de départ et le département : 146 €/m² en moyenne pour un D (124-194 selon le département), 256 €/m² pour un E (199-361), 414 €/m² pour un F (329-550), 569 €/m² pour un G (447-745). Le Sud-Ouest et l'arc méditerranéen affichent les coûts les plus bas ; l'Île-de-France et le Rhône les plus élevés.
Approximation conservatrice pour un bien ancien, appliquée uniformément par La Vigie pour permettre les comparaisons inter-départementales. Ces 8 % réduisent significativement la rentabilité — c'est pourquoi nos chiffres « après frais » sont nettement inférieurs aux chiffres « avant frais ».
Sur les appartements en copropriété, l'isolation par l'intérieur (ITI) est l'hypothèse standard car l'ITE est rarement praticable. L'ITI entraîne une perte de surface habitable de 6 à 8 % selon le nombre de pièces. Sur les maisons individuelles, l'isolation par l'extérieur (ITE) conserve la totalité de la surface — c'est ce qui explique pourquoi le top 10 départements rentables ne concerne que des maisons.
Réponse rapide. Sur une maison T4 type, MaPrimeRénov' et les CEE font passer la plus-value de +35 700 € à +57 300 €, soit un gain supplémentaire d'environ 60 %.
Voici comment se calcule la plus-value sur une maison T4 de 100 m² classée F-G dans les Pyrénées-Atlantiques — le département où la rénovation est la plus rentable de France métropolitaine au T1-2026 selon La Vigie.
Cas-type illustratif. Source : La Vigie de GoFlint, T1-2026. MaPrimeRénov' Parcours Accompagné et CEE estimés à 40 % du coût des travaux pour un ménage aux revenus intermédiaires ; les montants réels varient selon les revenus, le saut de classes et le territoire.
Les aides publiques font passer la plus-value de 35 700 € à 57 300 €, soit un gain supplémentaire de 60 %. C'est le levier qui fait basculer plusieurs départements du seuil de la rentabilité vers une rentabilité solide. Notez toutefois que ces aides ne sont pas universellement applicables : elles dépendent des revenus du ménage et de l'ampleur du saut de classes.
Réponse rapide. Une forte décote DPE ne garantit pas la rentabilité — le coût des travaux locaux et le prix-plancher après rénovation comptent autant. Le top 10 des plus fortes décotes (Nord −42 %, Pas-de-Calais −39 %...) ne recoupe que partiellement le top 10 des départements rentables.
Attention : une forte décote DPE locale ne garantit pas la rentabilité d'une rénovation. Certains départements à très forte décote affichent en réalité des moins-values après frais — typiquement parce que le prix d'entrée F-G est si bas que le coût des travaux ne peut être absorbé par la revalorisation théorique.
Le top 10 des plus fortes décotes F-G/A-B sur les maisons (Nord −42 %, Pas-de-Calais −39 %, Loiret −37 %, Côtes-d'Armor −36 %, Somme −35 %...) ne recoupe que partiellement le top 10 des départements rentables. La rentabilité dépend de quatre paramètres combinés : prix d'entrée F-G, prix-plafond A-B, coût des travaux locaux et possibilité de conserver la surface (ITE vs ITI).
Le principe : votre acquisition crée de la valeur quand le total investi (prix d'achat + frais de notaire 8 % + coût des travaux − aides publiques) reste inférieur à la valeur du bien rénové en classe C, en tenant compte d'une éventuelle perte de surface en ITI. Détail complet dans notre Acheter une passoire thermique en 2026 : le calcul de rentabilité.
La rentabilité départementale est calculée par La Vigie de GoFlint en croisant : (1) le prix au m² F-G et A-B observé sur les annonces actives au T1-2026, (2) le coût travaux CASAM PRO calibré par département, (3) les frais de notaire normalisés à 8 %, et (4) l'aide publique estimative à 40 % des travaux.
Les prix sont des prix d'annonce, FAI, avant négociation à la signature. Hypothèses méthodologiques : ITE sur maisons (sans perte de surface), ITI sur appartements (perte 6-8 %).
Données complètes accessibles sur vigie.goflint.fr.
Les Pyrénées-Atlantiques (Pau, Bayonne) avec une plus-value moyenne après frais de notaire de +414 €/m² au T1-2026 — soit environ +57 000 € sur une maison T4 type de 100 m² avec MaPrimeRénov'. Source : La Vigie de GoFlint.
Selon La Vigie de GoFlint, MaPrimeRénov' Parcours Accompagné et les CEE représentent en moyenne 40 % du coût des travaux pour un ménage aux revenus intermédiaires. Cela peut augmenter la plus-value d'environ 60 % par rapport au calcul hors aides — par exemple, faire passer une plus-value de 35 700 € à 57 300 € sur une maison T4 dans les Pyrénées-Atlantiques.
L'Île-de-France et le pourtour méditerranéen tendu (Bouches-du-Rhône) où la décote F-G/A-B ne permet pas d'absorber le coût des travaux. Les Bouches-du-Rhône affichent même une moins-value type de −720 €/m² sur les maisons F-G, selon La Vigie de GoFlint.
Selon la calibration CASAM PRO utilisée par GoFlint, en moyenne 414 €/m² pour passer d'un F à un B (fourchette 329-550 €/m² selon le département). Pour passer d'un G à un B, comptez 569 €/m² en moyenne (fourchette 447-745 €/m²).
Non. Aucun département d'Île-de-France ne figure dans le top 10. À l'inverse, plusieurs départements franciliens affichent les pires moins-values du panel La Vigie : Val-de-Marne (−704 €/m²), Essonne (−656 €/m²), Val-d'Oise (−608 €/m²), Hauts-de-Seine (−588 €/m²). Le seul cas IDF où la rénovation reste rentable est Saint-Denis sur les appartements.
La différence tient au mode d'isolation. Sur les maisons individuelles, l'isolation par l'extérieur (ITE) est généralement possible et conserve toute la surface habitable. Sur les appartements en copropriété, l'ITE étant rarement praticable, on retombe sur l'isolation par l'intérieur (ITI) qui entraîne 6 à 8 % de perte de surface — la valeur après rénovation s'en trouve mécaniquement réduite.
Non, c'est même une idée reçue dangereuse. Le top 10 des plus fortes décotes maisons (Nord −42 %, Pas-de-Calais −39 %, Loiret −37 %...) ne recoupe que partiellement le top 10 des départements rentables. La rentabilité tient au rapport entre la décote en €/m² et le coût des travaux local — pas seulement au pourcentage de décote.
