Acheter une passoire thermique en 2026 : le calcul de rentabilité

Avertissement

Cet article propose une méthode illustrative de calcul de rentabilité, fondée sur les moyennes statistiques de La Vigie de GoFlint. Il ne constitue pas un conseil d'investissement personnalisé. Pour toute décision d'acquisition, consultez un conseiller en gestion de patrimoine, France Rénov' ou un notaire.

À RETENIR

• ‍Le principe : votre opération est rentable quand prix d'achat + frais de notaire (8 %) + coût des travaux − aides publiques < valeur du bien rénové en classe C, en tenant compte d'une éventuelle perte de surface en ITI (6-8 %) sur les appartements en copropriété.‍
• Quatre étapes : (1) trouver le prix A-B comparable, (2) estimer le coût travaux (calibration CASAM PRO), (3) intégrer les aides publiques (~40 %), (4) décompter les frais incompressibles.‍
• Cas A — Pyrénées-Atlantiques : +35 700 € hors aides, +57 300 € avec MaPrimeRénov' sur une maison T4 type.‍
• Cas B — Paris : −127 000 € hors aides, −110 000 € avec aides sur un appartement T3 type. L'IDF n'est plus une zone de création de valeur par rénovation.

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Comment savoir si une passoire thermique est une bonne affaire en 2026 ? Le calcul tient en un principe simple, basé sur les données de La Vigie de GoFlint : votre opération crée de la valeur quand le total investi (prix d'achat + frais de notaire + coût des travaux − aides publiques) reste inférieur à la valeur du bien rénové en classe C. Voici la méthode pas à pas, en quatre étapes, avec un cas pratique chiffré à la fin.

Le principe du calcul

Réponse rapide.  L'opération crée de la valeur quand le total investi (prix d'achat + frais de notaire + coût des travaux − aides publiques) reste inférieur à la valeur du bien rénové en classe C.

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Le calcul de rentabilité d'une rénovation thermique tient en une identité comptable simple : votre opération crée de la valeur quand

prix d'achat (F-G) + frais de notaire (8 %) + coût travaux − aides publiques  <  valeur du bien rénové (classe C)

Deux subtilités à intégrer :

• Les frais de notaire sont normalisés à 8 % du prix d'achat dans la méthodologie La Vigie de GoFlint — approximation conservatrice pour un bien ancien.
• La perte de surface s'applique uniquement aux appartements en copropriété (isolation par l'intérieur, 6 à 8 % de surface habitable perdue, médiane 7,5 % sur un T3). Sur les maisons individuelles, l'isolation par l'extérieur conserve la totalité de la surface.

Pour chaque opération, vous devez donc collecter quatre données : le prix observé de la passoire (F-G), le prix de marché de l'A-B comparable, le coût des travaux pour atteindre la classe C, et les aides publiques mobilisables. Les quatre étapes suivantes vous guident.

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Étape 1 — Trouver le prix A-B comparable de votre zone

Réponse rapide.  La donnée à trouver : le prix au m² d'une habitation A-B comparable dans votre zone. La Vigie de GoFlint publie ces prix gratuitement pour 40 villes et 96 départements sur vigie.goflint.fr.

Le prix de référence A-B est le prix au m² qu'aurait votre bien après rénovation en classe C ou mieux. Trois sources de référence :

• La Vigie de GoFlint — accessible librement sur vigie.goflint.fr, fournit les prix moyens A-B par ville et département. Au T1-2026, exemples : Paris 12 449 €/m², Lyon 5 680 €/m², Marseille 4 648 €/m², Bordeaux 4 519 €/m², Saint-Étienne 2 109 €/m².
• Notaires de France — données de transaction historiques, plus tardives mais reconnues. Attention : les notaires publient des prix de transaction, La Vigie publie des prix d'annonce. L'écart entre les deux est généralement de 10 à 18 % à la baisse.
• Comparaison directe sur les portails (SeLoger, LeBonCoin, Logic-Immo) — méthode artisanale mais utile pour calibrer votre zone précise. Cherchez des biens A-B comparables (surface, nombre de pièces, quartier) et notez les prix au m² affichés.

Important : la décote DPE varie de 13 % à Paris à 43 % à Saint-Étienne selon La Vigie. La moyenne France n'est pas pertinente pour votre opération — il faut le chiffre local. Voir notre Décote DPE par ville en 2026.

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Étape 2 — Estimer le coût des travaux (calibration CASAM PRO)

Réponse rapide.  Coûts CASAM PRO : 146 €/m² pour un D, 256 €/m² pour un E, 414 €/m² pour un F, 569 €/m² pour un G, avec un écart de jusqu'à 20 % entre Sud-Ouest et IDF.

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Le coût d'une rénovation thermique pour passer en classe C dépend de la classe de départ et du département. Voici la calibration moyenne fournie par CASAM PRO (partenaire bureau d'études GoFlint) :

Coûts CASAM PRO de rénovation thermique vers classe C — Source : calibration utilisée par La Vigie de GoFlint, T1-2026.

L'écart régional est significatif. Sud-Ouest et arc méditerranéen (Hautes-Pyrénées, Pyrénées-Orientales, Hérault, Bouches-du-Rhône, Hautes-Alpes, Pyrénées-Atlantiques) affichent les coûts G les plus bas, autour de 520-540 €/m². Île-de-France et grandes métropoles (Hauts-de-Seine 632 €/m², Loiret, Rhône, Essonne, Yvelines, Haute-Garonne autour de 580-595 €/m²) affichent les plus élevés.

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Étape 3 — Intégrer les aides publiques (MaPrimeRénov' et CEE)

Réponse rapide.  MaPrimeRénov' Parcours Accompagné et les CEE représentent environ 40 % du coût travaux pour un ménage aux revenus intermédiaires effectuant une rénovation d'ampleur.

Les aides publiques peuvent représenter jusqu'à 40 % du coût des travaux pour un ménage aux revenus intermédiaires effectuant une rénovation d'ampleur (saut de classes vers A-B-C). Les principaux dispositifs :

• MaPrimeRénov' Parcours Accompagné — pour les rénovations d'ampleur avec saut de plusieurs classes (typiquement F→C ou G→C). Montant variable selon les revenus du ménage et le saut de classes obtenu (de 7 000 à 30 000 € pour un T3-T4 type).
• Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) — primes versées par les fournisseurs d'énergie pour les travaux d'isolation. Cumulables avec MaPrimeRénov'. Montants généralement entre 1 000 et 5 000 € selon les travaux.
• Éco-PTZ — prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € sur 20 ans pour financer la rénovation. Non additif à MaPrimeRénov' pour le calcul de plus-value, mais réduit le coût de portage.

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L'estimation de 40 % retenue par La Vigie pour ses calculs synthétiques est une moyenne. Les montants réels varient selon les revenus, le saut de classes obtenu et le territoire. Pour un cas personnalisé, utilisez le simulateur MaPrimeRénov' de l'Anah.

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Étape 4 — Décompter les frais incompressibles

Réponse rapide.  Trois frais à intégrer systématiquement : frais de notaire 8 %, perte de surface ITI 6-8 % (appartements en copropriété uniquement), frais annexes 1-3 % du coût travaux.

Trois frais sont à intégrer systématiquement dans votre calcul, qu'on retrouve dans la méthodologie La Vigie :

• Frais de notaire (8 %) — sur l'ensemble du prix d'achat. Approximation conservatrice pour un bien ancien. Sur un achat de 250 000 €, comptez 20 000 € de frais notariés.
• Perte de surface en ITI (6 à 8 %) — uniquement pour les appartements en copropriété. L'isolation par l'intérieur réduit la surface habitable de 7,5 % en médiane sur un T3. Sur les maisons individuelles isolées par l'extérieur (ITE), cette perte est nulle.
• Frais annexes — diagnostic technique, audit énergétique préalable (obligatoire pour MaPrimeRénov' Parcours Accompagné), maîtrise d'œuvre éventuelle. Comptez 1 à 3 % du coût des travaux.
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Cas pratique chiffré : Pyrénées-Atlantiques vs Paris

Réponse rapide.  Comparaison de deux cas opposés selon La Vigie de GoFlint : Pyrénées-Atlantiques rentable (+57 300 € avec aides sur une maison T4) vs Paris déficitaire (−110 000 € avec aides sur un appartement T3).

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Pour illustrer concrètement la méthode, voici deux cas opposés tirés des données La Vigie T1-2026.

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Cas A — Maison T4 de 100 m² classée F-G dans les Pyrénées-Atlantiques

Verdict : opération rentable, même hors aides. Avec MaPrimeRénov' Parcours Accompagné, la plus-value est 60 % plus élevée.

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Cas B — Appartement T3 de 70 m² classé F-G à Paris

Cas B — Paris. Source : La Vigie de GoFlint, T1-2026.

Verdict : opération structurellement déficitaire, même avec aides. À Paris, l'écart F-G/A-B (13 %) est trop étroit pour absorber le coût des travaux. La rénovation reste pertinente pour conserver la valeur d'usage et l'éligibilité locative, mais ce n'est pas une opération de création de valeur — voir notre Île-de-France et Paris : pourquoi la rénovation thermique n'est plus rentable en 2026.

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Les drapeaux rouges à surveiller

Réponse rapide.  Cinq signaux d'alerte avant d'acheter : département à moins-value structurelle, copropriété hostile à l'ITE, décote DPE trop étroite, audit énergétique manquant, contraintes d'urbanisme bloquantes.

Cinq signaux d'alerte à intégrer avant de finaliser votre acquisition :

• Département à moins-value structurelle — Bouches-du-Rhône (−720 €/m²), Val-de-Marne (−704 €/m²), Essonne (−656 €/m²) et globalement la couronne parisienne selon La Vigie de GoFlint. Voir la liste complète dans Île-de-France et Paris : pourquoi la rénovation thermique n'est plus rentable en 2026.
• Appartement en copropriété hostile à l'ITE — sans accord du syndicat, vous êtes contraint à l'ITI et à sa perte de surface. Vérifiez la position de la copropriété avant l'acquisition.
• Décote DPE trop étroite par rapport au coût travaux — si l'écart absolu en €/m² est inférieur au coût travaux €/m², le calcul ne tient pas. Exemple : Bordeaux à −2 % de décote (écart absolu de 92 €/m²) ne couvre même pas un coût travaux D→B de 124 €/m².
• Audit énergétique manquant — sans audit, vous ne pouvez pas calibrer précisément le coût travaux. L'audit énergétique réglementaire est obligatoire à la vente d'un F-G depuis 2022. Demandez-le au vendeur.
• Surface limite pour ITE — sur une maison individuelle de moins de 80 m² avec contraintes d'urbanisme (zone protégée, copropriété horizontale), l'ITE peut être impossible. Bascule alors en ITI avec perte de surface.

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Ressources utiles pour votre calcul

• Données prix par ville et département — vigie.goflint.fr (libre accès, mise à jour trimestrielle).
• Simulateur MaPrimeRénov' — france-renov.gouv.fr (calculez votre aide personnalisée).
• Observatoire DPE de l'ADEME — observatoire-dpe-audit.ademe.fr (vérifiez l'étiquette officielle du bien).
• Étude T1-2026 La Vigie — données complètes accessibles sur vigie.goflint.fr.

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Méthodologie

La méthode décrite reprend la calibration utilisée par La Vigie de GoFlint pour calculer la rentabilité de la rénovation thermique département par département.

Hypothèses : prix d'annonce FAI au m², frais de notaire 8 %, perte de surface ITI 6-8 % (médiane 7,5 %), aides publiques 40 % du coût travaux pour un ménage aux revenus intermédiaires.

Ces hypothèses sont conservatrices et illustratives. Pour une simulation personnalisée précise, consultez votre conseiller France Rénov' ou Anah.

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Questions fréquentes

Comment savoir si une passoire thermique est une bonne affaire en 2026 ?

Quatre paramètres déterminent la rentabilité selon La Vigie de GoFlint : le prix d'achat F-G, le coût des travaux pour atteindre la classe C, les aides publiques mobilisables (~40 % en moyenne avec MaPrimeRénov' Parcours Accompagné + CEE), et les frais incompressibles (8 % de notaire, 6-8 % de perte de surface en ITI sur appartements). L'opération crée de la valeur quand le total investi (achat + frais + travaux − aides) reste inférieur à la valeur du bien rénové en classe C.

Combien coûte une rénovation thermique en moyenne en 2026 ?

Selon la calibration CASAM PRO utilisée par La Vigie de GoFlint : 146 €/m² en moyenne pour un D (124-194), 256 €/m² pour un E (199-361), 414 €/m² pour un F (329-550), 569 €/m² pour un G (447-745). L'écart entre départements est significatif (jusqu'à +20 % en IDF par rapport au Sud-Ouest).

Quelles aides publiques pour rénover une passoire thermique ?

Les principales : MaPrimeRénov' Parcours Accompagné (7 000 à 30 000 € selon revenus et saut de classes), Certificats d'Économies d'Énergie (CEE, 1 000 à 5 000 €) et Éco-PTZ (jusqu'à 50 000 € sans intérêts). En moyenne, ces aides couvrent environ 40 % du coût des travaux pour un ménage aux revenus intermédiaires.

Faut-il préférer une maison ou un appartement pour rénover en 2026 ?

Les maisons sont plus rentables à rénover selon La Vigie de GoFlint : 32 à 44 % des projets de rénovation sur maisons F-G créent de la valeur hors aides, contre 19 à 22 % sur appartements. La différence tient au mode d'isolation : ITE sur maisons (sans perte de surface), ITI sur appartements en copropriété (perte de 6 à 8 %).

Où trouver le prix de marché d'une habitation verte par ville ?

Sur vigie.goflint.fr (gratuit, mis à jour trimestriellement, par ville et département). Au T1-2026, exemples de prix moyens A-B : Paris 12 449 €/m², Lyon 5 680 €/m², Marseille 4 648 €/m², Bordeaux 4 519 €/m², Saint-Étienne 2 109 €/m².