Un logement social, ou Habitat à Loyer Modéré (HLM), est un logement construit avec l'aide de l'État et qui est soumis à des règles de construction, de gestion et d'attributions précises. Les loyers sont également réglementés et l'accès au logement est conditionné à des ressources maximales.
L’achat d’un logement social est ouvert à tout le monde, les locataires de l’immeuble et leur famille restant prioritaires. Vous pouvez investir dans un logement social dans le but de l’occuper ou bien de le louer.
Si le locataire souhaite entreprendre les démarches d’achat du logement qu’il occupe, il peut en faire la demande (par lettre recommandée avec accusé de réception) à l’organisme HLM qui gère son logement. L’organisme HLM dispose alors d’un délai de 2 mois pour accepter ou refuser la demande en la justifiant.
Dans le cas où le total des ressources ne dépasse pas le plafond d’attribution de logement social, le locataire peut également faire bénéficier son conjoint et les autres membres de sa famille de la possibilité d’acheter le logement.
L’organisme HLM est prioritaire pour racheter votre logement social si vous décidez de le revendre moins de 5 ans après son acquisition.
Dans le cas où le logement mis en vente est vacant (sans locataire), d’autres acheteurs ont la possibilité de l’acheter. Les autres locataires et les gardiens des immeubles gérés par l'organisme HLM sont toutefois prioritaires.
L’organisme HLM doit informer par affichage la mise en vente du logement, en précisant également sa superficie et son prix. Les emplacements d’affichages sont divers : locaux du siège social de l’organisme HLM, parties communes des immeubles, presse locale, écriteau visible depuis la voie publique si le bien en vente est une maison.
Les formalités d'achat d'un logement social sont identiques à celles des autres biens immobiliers. L'acte de vente doit être signé devant un notaire, et les frais de notaire sont à la charge de l'acheteur.
En plus des documents obligatoires habituels, l'organisme social doit remettre à l'acheteur avant la conclusion de la vente :
- le montant des charges locatives et des charges de copropriété des 2 dernières années,
- le récapitulatif des travaux réalisés dans les parties communes au cours des 5 dernières années,
- la liste des travaux prévus ou à prévoir sur les parties communes
- un document indiquant que l'acheteur sera redevable de la taxe foncière chaque année, dès l'année suivant celle d'acquisition,
- un exemplaire du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division lorsque l'immeuble est soumis au régime de la copropriété.
Le prix de vente du logement est fixé par l'organisme HLM à la suite d'une évaluation faite par la Direction de l’Immobilier de l’État (DIE). Il ne doit pas être inférieur ou supérieur de plus de 35 % du montant de l'estimation faite par la DIE.
Depuis le 1er janvier 2016, le bailleur doit informer l'acheteur des modalités de médiation en cas de litige concernant la vente du logement pour permettre une résolution amiable. L’ordonnance n° 2015-1033 du 20 août 2015 relative au règlement extrajudiciaire des litiges de consommation et le décret n° 2015-1382 du 30 octobre 2015 relatif à la médiation des litiges de la consommation précisent ces modalités de médiation.
Il est possible d’acheter un logement social avec pour objectif de le louer.
Cependant, dans le cas où vous auriez acheté votre logement à un prix inférieur à celui estimé par la DIE, et que vous souhaitez le louer dans les 5 ans après l’acquisition, le montant du loyer ne pourra pas être supérieur au loyer en vigueur avant votre achat.
Les revenus de votre locataire doivent respecter les plafonds de ressources nécessaires à l’attribution d’un HLM, et le logement doit être sa résidence principale.
Astuce de Flint : vous pouvez acquérir un logement social neuf dans le cadre de la loi Duflot pour un investissement locatif.
