Les conditions d'achat d'un bien immobilier dépendent du type de bien choisi (neuf ou ancien) mais également de votre profil d'acheteur :
- si vous êtes célibataire, les conditions d'achat restent classiques,
- si vous êtes un couple marié ou un couple non marié, vous devrez choisir entre plusieurs possibilités d’achat.
C’est cette dernière situation que Flint vous explique en détails.
Vous êtes un couple non marié, vous avez la possibilité de choisir parmi plusieurs solutions :
À l’achat, les propriétaires sont des “indivis”, à proportion de leur apport financier.
L'acte d'achat signé devant le notaire doit mentionner précisément quelle est la part de chacun dans l'indivision afin d'éviter les problèmes en cas de décès ou de séparation (détention de 50 % des parts de l'indivision en cas d’absence de précisions dans l'acte de vente).
Important : la répartition des droits de propriété sur un bien acheté en indivision se fait conformément aux quotes-parts indiquées dans l'acte d'acquisition et non en fonction du financement. Le fait que l'un des acquéreurs ait contribué plus que l'autre est sans incidence sur leurs droits de propriété respectifs : si deux acquéreurs achètent un bien en indivision chacun pour moitié, ils auront acquis la propriété dans la même proportion, sans qu’il ne soit tenu compte des modalités et sources de financement dudit bien.
L’avantage de l’achat en indivision est que le patrimoine immobilier se partage facilement. Il est possible d'anticiper le décès de l'un des concubins ou partenaires :
- en rendant le survivant bénéficiaire d'un testament établi du temps du vivant du défunt (il devient ainsi héritier du défunt),
- en prévoyant une faculté conventionnelle d'acquisition (permet au survivant d'acquérir en priorité la quote-part du défunt),
- en intégrant un pacte de préférence stipulé au profit d'un indivisaire (le survivant bénéficie alors d'un droit prioritaire d'achat en cas de vente du bien).
Il peut toutefois être risqué d’acheter en indivision, car chaque propriétaire peut demander à vendre sa part lorsqu'il le souhaite, notamment en cas de séparation. Néanmoins, l'accord des deux indivisaires est requis et si l'un des deux souhaite conserver le bien, il doit racheter la part de son partenaire. En cas de blocage, le recours à un juge peut s'avérer nécessaire.
Pour limiter les risques il est possible de signer devant notaire une convention d'indivision (d'une durée de 5 ans maximum) qui interdit toute vente ou partage tant qu'elle est en vigueur.
En cas de décès et en l'absence de testament entre les concubins ou partenaires, le survivant devient indivisaire avec les héritiers du défunt. Pour mettre un terme à cette indivision et conserver l'intégralité du bien, il est nécessaire que le survivant achète la part des héritiers. Il doit donc se mettre d'accord avec eux sur les modalités du rachat de leur part, ce qui peut potentiellement s'avérer compliqué.
Une SCI se constitue (avec au moins 2 associés) en apportant un capital égal au montant de l'achat : la SCI est propriétaire du bien immobilier et ses membres en détiennent des parts.
La seule formalité pour bénéficier de cette condition est de créer la SCI avant d'acheter, en faisant rédiger les statuts de la SCI par un notaire.
Le patrimoine immobilier se partage aussi facilement en SCI, car elle permet d'éviter toute difficulté en cas de revente du bien : la majorité est suffisante contrairement à l'indivision où l'unanimité est requise.
La constitution d’une SCI comporte de nombreux frais administratifs et une comptabilité lourde (la création d'une SCI coûte entre 1 000 € et 3 000 €, sans les frais de gestion annuelle), avec la nécessité d'établir des déclarations fiscales et de tenir une assemblée générale annuelle.
En cas de décès et de succession, le concubin survivant est favorisé, et la famille du défunt à moins de pouvoirs qu'avec l'indivision.
Le pacte tontinier permet, au décès de l'un des concubins, la transmission du patrimoine immobilier intégral à l'autre (qui devient le seul propriétaire du bien immobilier).
La valeur du bien immobilier ne doit pas excéder 76 000 € au décès du concubin, et le bien immobilier concerné doit être la résidence principale des concubins lors du décès. Les concubins doivent avoir la même espérance de vie, dans le cas contraire le fisc risque de requalifier le pacte tontinier en donation.
L’avantage de l’achat avec pacte tonifier permet une transmission de patrimoine exonérée de droits de succession (sous conditions)
Le pacte tontinier comporte ses avantages mais représente également un statut très rigide (plus que la SCI ou l'indivision) : pour vendre, il faut l'accord des deux ou le décès de l'un des deux. Les héritiers du concubin défunt n'ont aucun droit sur le bien immobilier.
Les concubins achètent le bien immobilier en indivision (à parts égales suivant les dispositions de l'article 515-5 du Code civil, sauf mention spécifique au contrat).
L'acte d'achat signé devant le notaire doit mentionner précisément la part de chacun dans l'indivision afin d'éviter les problèmes en cas de décès ou de séparation. Dans le cas inverse, le remboursement de tout tropversé sera impossible.
Le Pacs offre un avantage fiscal lors de donations et successions (taxation à 40 % du patrimoine transmis après abattement, alors qu'elle est de 60 % sans abattement pour les couples non pacsés) sous réserve de respecter les droits des héritiers réservataires du défunt. En cas de décès de son partenaire pacsé, le survivant bénéficie d'un droit d'occupation du logement constituant sa résidence principale au moment du décès (droit d'usage temporaire d'un an).
Deux types de régime sont concernés pour les couples mariés sous le régime de la communauté :
- le régime légal, qui est celui de tous les couples mariés qui ne sont pas passés devant le notaire avant leur mariage
- le régime spécifique en fonction du contrat de mariage pour lequel le couple a opté ; il s'agit généralement de la communauté universelle.
Dans ces deux cas, tous les biens acquis pendant le mariage sont communs, qu'ils soient acquis par l'un des époux ou en commun. En cas de décès ou de divorce, les biens acquis en commun sont évalués et partagés en deux.
Néanmoins, il est possible pour l'un des époux d'acheter un bien immobilier ou une partie avec des fonds propres.
Dans ce cas, il convient d'être prudent et de le faire mentionner dans l'acte de vente en se faisant assister par un notaire pour que le bien ou la part du bien acquis en fonds propres ne tombe pas dans la communauté. Il faut procéder à une déclaration de remploi (article 1434 du Code civil) devant notaire, et mentionner dans l'acte d'achat la part financée par des fonds propres et celle en commun pour éviter les complications (succession, divorce).
Exemple : un bien coûtant 300 000 € est financé à hauteur de 100 000 € par les fonds propres de l'un des époux et à hauteur de 200 000 € par un emprunt ; il n'entre dans la communauté qu'à hauteur de 200 000 €.
Le régime de séparation des biens implique que tous les biens immobiliers acquis séparément par les époux restent leurs biens propres. Il est principalement adapté dans deux cas :
- lorsqu'il existe une disparité patrimoniale entre les membres du couple, celui qui est propriétaire d'un bien avant le mariage continue à en avoir la possession,
- lorsque l'un des membres du couple exerce une profession (libérale), il ne fait pas porter un risque sur le patrimoine du conjoint.
Pour un achat immobilier en commun, un couple marié sous un régime de séparation de biens est soumis aux règles de l'indivision : le bien immobilier appartient aux deux, mais à proportion de leur apport financier respectif. Dans ce cas, la contribution financière de chacun doit être mentionnée précisément dans l'acte d'achat conclu devant notaire. À défaut, chaque époux sera présumé détenir 50 % du bien.
En cas de divorce, les biens propres sont récupérés respectivement par chacun des époux.
En cas de décès, les biens propres ainsi que la moitié des biens communs du défunt sont soumis aux droits de succession. Les époux peuvent prévoir d'intégrer dans leur contrat de mariage une donation au dernier vivant.
