Par définition, est considéré comme neuf un logement qui est en cours de construction ou à construire (habituellement par un promoteur immobilier).
Le Code Général des Impôts (article 257) définit les immeubles neufs comme “les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années”.
Et la loi de finances pour 2013 du 29 décembre 2012, précise qu'un logement revendu pour la première fois, par un particulier, dans les 5 premières années de son achèvement n'est plus considéré comme un logement neuf.
En pratique, on considère qu'un logement est neuf durant les 5 premières années qui suivent sa construction. Au-delà de ce délai, le bien est qualifié d'ancien. Il peut être issu d’une construction nouvelle ou de certains travaux.
Un logement considéré comme neuf peut résulter soit d’une construction nouvelle ou bien de travaux importants (gros œuvre) portant sur un immeuble.
Il s’agira d’une maison (individuelle ou en lotissement) dont la construction vient de se terminer, ou d’un appartement dans un immeuble collectif (copropriété).
Il y a deux configurations d’achat de logement neuf, régis par des procédures différentes :
- l’achat sur plan (achat VEFA), le bien n’est alors pas encore construit et vous allez devoir imaginer votre futur logement grâce aux plans que le promoteur vous fournira,
- le logement achevé, que vous pourrez visiter.
Les frais de notaire d’un logement neuf seront moins importants que pour un logement dit ancien. En tant que professionnel, le promoteur est assujetti à la TVA.
Des frais d’acquisition réduits et des avantages fiscaux rendent l’achat de logement neuf attractif :
- frais de notaire réduits, l’acquéreur n’est pas redevable des droits d'enregistrement, mais uniquement de la taxe de publicité foncière et des émoluments du notaire.
- contrairement à l'achat dans l'ancien, la TVA est déjà incluse dans le prix (TTC) de l'offre annoncée par le promoteur : le vendeur reverse lui-même la taxe au Trésor Public.
- les frais d'acquisition dans le neuf sont de 2 à 3 % du prix d'acquisition (7 à 8 % dans l'ancien).
- les frais de mutation sont entre 2 et 3 % (6 à 7 % dans l'ancien).
- une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans après la fin des travaux. Pour les immeubles à usage d'habitation, cette exonération peut être limitée par la commune pour la fraction de taxe qui lui revient. Pour les immeubles à usage autre que d’habitation sont exonérées à hauteur de 40 % de la base imposable durant les 2 années suivant la construction.
- le prêt à taux zéro
- avantages fiscaux intéressants dans le cas d'un investissement locatif comme le dispositif Pinel.
Dans le cas d'un achat sur plan, vous aurez l’opportunité de personnaliser votre futur logement, choisir des options en fonction de vos goûts, vos besoins et votre budget. De plus, la plupart des logements sont équipés d'une cave et d'un parking et des équipements complets.
Dans votre logement neuf, tout est neuf ! Il n’y aura donc pas de gros travaux à prévoir dans votre budget long terme avant 10 à 20 ans.
Les normes de construction sont de plus en plus strictes, mais elles sont aussi la garantie d’un logement fonctionnel et pratique. Les isolations phonique et thermique seront optimales, construites avec les matériaux et technologies répondant aux normes en vigueur.
Concernant la performance énergétique, les logements neufs doivent respecter les normes thermiques RT 2012 et avoir le label « Bâtiment Basse Consommation » (BBC). C’est un investissement de départ qui montre des avantages avec une économie d'énergie (chauffage et eau chaude) et une réduction du coût des charges.
L'acquéreur d'un logement neuf bénéficie de garanties en cas d'éventuelles malfaçons : garantie dommages-ouvrages (10 ans), garantie biennale pour les éléments d'équipements, garantie d'un an pour l'isolation phonique, etc.
Le prix au m² d’un logement neuf est généralement plus élevé que dans l’ancien.
Toutefois, vous bénéficierez avec l’achat d’un logement neuf d’équipements pratiques et à valeur ajoutée comme une place de parking, un garage ou une cave.
En moyenne vous pouvez emménager dans votre logement dans un délai compris entre 12 et 18 mois à partir du moment où vous avez signé votre contrat de réservation.
Des paiements échelonnés seront requis tout au long de la construction de votre logement, à commencer par le dépôt de garantie dès la signature du contrat de réservation. Il y a donc souvent un double budget habitation depuis la réservation jusqu’au moment d’emménager dans votre nouveau logement.
Du fait de nombre réduits de programmes neuf en cœur de ville, les biens dans le neuf peuvent être éloignés des centres-villes.
Dans le cas d’un achat sur plan (VEFA), il peut être difficile de se projeter dans votre futur appartement ou maison du fait qu’il ne soit pas encore construit. Vous ne pourrez pas visiter le bien (il est bien entendu toujours possible d’explorer l’environnement proche de votre résidence, le quartier, les commodités et transports à proximité…) mais vous devrez imaginer votre futur logement grâce aux plans que le promoteur vous fournira.
