Vous êtes propriétaire et souhaitez mettre en location votre appartement ? Vous êtes au bon endroit pour trouver tous les conseils d’une mise en location réussie. Louer son appartement, cela ne s’improvise pas.
GoFlint a réuni pour vous toutes les étapes incontournables, obligatoires et recommandées, pour faire de votre première mise en location une réussite (et sans y laisser des plumes !)
Avant de commencer, vous devez déterminer s’il est plus judicieux de louer votre appartement nu ou meublé, en location durable ou saisonnière, pour de la collocation.
Même si la majorité des biens en location sur le marché le sont au titre de résidence principale et non meublé, les autres options sont à envisager selon votre type de bien et sa localisation.
Il y a des avantages et des inconvénients pour chacun, les régimes fiscaux sont différents, ainsi que les contrats avec les locataires.
Étudiez quel investissement convient le mieux à vos projets en amont. En effet, basculer d’un type de location à un autre ne sera ensuite pas si simple et peut être très long selon les contrats.
Il va de soit de mettre sur le marché un logement décent et en bon état. Assurez-vous qu'il soit conforme aux normes prévues par la loi du 6 juillet 1989 (article 6).
Réalisez de petits travaux tels que rangements, équipements, etc.
Ces petits investissements créeront la différence et placeront votre bien dans la fourchette haute du marché locatif de votre ville. Vous augmenterez également la rentabilité de votre placement en le louant plus rapidement et avec une meilleure valeur locative.
Lors de la signature du contrat de bail, vous devrez remettre à votre locataire un certain nombre de diagnostics de votre appartement : c'est le dossier de diagnostic technique (DDT) qui sera annexé au contrat de location. Le DDT comprend :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- le diagnostic plomb (CREP)
- l'état des risques naturels et technologiques (ERNT)
- un diagnostic concernant l’état des installations d’électricité et de gaz
- un diagnostic amiante (pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997)
Le loyer est généralement librement fixé par le propriétaire. Il arrive toutefois dans dans certains cas que le montant soit plafonné (pour les dispositifs d’investissement locatif soumis à des avantages fiscaux (Pinel, Scellier, Robien), pour les villes soumises à l'encadrement des loyers situées en zones tendues).
Renseignez vous sur l’état du marché locatif dans votre ville, votre quartier, de l’offre et de la demande, de l’évolution des loyers, du taux de vacance moyen…
Comparez les prix pratiqués pour le même type de bien, dans le même secteur que le vôtre sur les sites d'annonces immobilières. Vous pouvez également vous faire aider par l'Adil (Agence départementale pour l'information sur le logement).
Afin d’éviter la vacance locative et les changements fréquents de locataires, il est recommandé de placer le montant du loyer dans la moyenne de votre marché local. Pensez-y, mieux vaut un logement à loyer modéré loué tout le temps, qu’un loyer élevé et de longues périodes sans locataire !
Quant au dépôt de garantie, il vous protégera en cas de dégradation ou de loyer impayé. Son montant est limité à 1 mois de loyer hors charges et sera restitué à la fin du bail.
Vous pouvez également demander à votre futur locataire la caution d’un proche qui se portera garant en cas de manquement aux règlement du loyer. Il existe aussi des assurances loyers impayés que vous pouvez souscrire auprès de compagnies privées.
Il y a plusieurs documents à rédiger pour la gestion de votre location avec votre locataire :
- le bail de location : il définit les règles établies pour votre location entre vous et le locataire. Il détaille le montant du loyer, la provision pour charge, les règles appliquées pour la révision du loyer, les noms et adresses du propriétaire et du locataire, une description du logement, etc.
- la fiche d’états des lieux : c’est un document qui décrit en détail l’état de chaque élément de l’appartement ou de la maison avant l’entrée dans les lieux du locataire et après sa sortie. C’est un document obligatoire qui permet de savoir qui sera responsable des réparations éventuelles en cas de dégradation et fera office de preuve sur laquelle s’appuyer en cas de litige.
- la quittance de loyer : vos locataires auront besoin de prouver à différents organismes ou personnes leur adresse et qu’ils payent bien leur loyer. La quittance de loyer est un document obligatoire, fourni gratuitement par le propriétaire bailleur. Elle contient le montant du loyer et la provision pour charges, la période concernée, l’adresse du bien et le nom du propriétaire.
Que vous gériez la diffusion de votre annonce ou la confiez à une agence immobilière, internet est aujourd'hui l'outil le plus utilisé pour toucher le maximum de candidats à la location.
Rédiger une annonce de qualité est donc une étape déterminante pour augmenter vos chances de trouver un locataire.
Détaillez les caractéristiques précises de l'appartement au maximum :
- surface, nombre de pièces, parking ou place de stationnement
- la localisation du bien (département, ville, quartier)
- le montant du loyer (loyer charges comprises (CC)
- la date de disponibilité
- vos numéro de téléphone et/ou adresse email
- les points forts de votre logement : emplacement, espaces extérieurs, proximité des transports, des commerces et des écoles…
- plusieurs photos (bien cadrées !)
Vous pouvez maintenant déposer votre annonce sur GoFlint.fr, c’est entièrement gratuit. Et vous voilà prêt à trouver le locataire idéal !
